Το πρόσφατα εκδοθέν προεδρικό διάταγμα για την οριοθέτηση οικισμών (ΦΕΚ 194/Δ/15-4-2025), προβλέπει τις προδιαγραφές νομοθετικής ρύθμισης που θα ακολουθήσει(Καθορισμός κριτηρίων, τρόπου και διαδικασιών οριοθέτησης των οικισμών της χώρας με πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων, περιλαμβανομένων και των προϋφιστάμενων του 1923, καθώς και καθορισμός χρήσεων γης και γενικών όρων και περιορισμών δόμησης) και δεν αποτελεί τελικό νόμο του κράτους, με τις απαραίτητες λεπτομέρειες. Η δημόσια διαβούλευση για τις διατάξεις της νομοθετικής ρύθμισης που θα ακολουθήσει, οφείλει να προβλέπει ικανό χρονικό διάστημα υποβολής προτάσεων , ώστε να αποφευχθεί η σύγχυση, να γνωμοδοτήσουν τα ενδιαφερόμενα μέρη , να ληφθεί υπόψη η άποψη των πολιτών που διαμένουν στους οικισμούς που δυστυχώς ερημώνουν και να εξηγηθούν στις τοπικές κοινωνίες και στην τοπική αυτοδιοίκηση οι λόγοι και το πλαίσιο της διαδικασίας. Το προεδρικό διάταγμα 129/2025, αποσκοπεί να προσφέρει μια δίκαιη και βιώσιμη λύση σε χρόνια πολεοδομικά ζητήματα και στην διαχρονική άναρχη δόμηση, λαμβάνοντας υπόψη τις αλλεπάλληλες αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας, αλλά επιφέρει ένα απότομο και δυσανάλογο πλήγμα σε χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων, στερώντας τους εν μία νυκτί τη δυνατότητα αξιοποίησης της περιουσίας τους και εμπόδια στην προοπτική ανάπτυξης των οικισμών που ερημώνουν.
Το διοικητικό συμβούλιο της Κεντρικής Ένωσης Δήμων Ελλάδος, ζήτησε το πάγωμα του προεδρικού διατάγματος για την οριοθέτηση των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων. Το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος, ζητά να νομοθετήσει άμεσα η κυβέρνηση ενδιάμεση λύση, η οποία να κατοχυρώνει ότι δεν θα θίγονται στο μέλλον για τους πολίτες, αλλά και για τα παιδιά και τα εγγόνια τους δικαιώματα δόμησης . Η ΠΟΜΙΔΑ έχει επισημάνει την ανάγκη για νομική προστασία των ιδιοκτητών που αγόρασαν ή κληρονόμησαν ακίνητα με τεκμηριωμένη οικοδομησιμότητα.
Η Ολομέλεια των Προέδρων δικηγορικών συλλόγων Ελλάδος, εκφράζει τον έντονο προβληματισμό της για τις ρυθμίσεις του προεδρικού διατάγματος 194/15.04.2025που αλλάζουν ριζικά και αιφνιδιαστικά την υφιστάμενη κατάσταση οικοδομησιμότητας και αρτιότητας στην περιουσία χιλιάδων πολιτών σε οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων, περιαστικούς και μη, καταργούν θεμελιωμένα εμπράγματα δικαιώματα των πολιτών και δημιουργούν ανεπανόρθωτη οικονομική βλάβη σε αυτούς.Με τις ρυθμίσεις αυτές εγείρονται σοβαρά ζητήματα συνταγματικότητας τονίζουν, καθώς παραβιάζεται η προστασία της ιδιοκτησίας και η αρχή της δικαιολογημένης εμπιστοσύνης των πολιτών. Βουλευτές, προέδροι τοπικών κοινοτήτων και πολλά μέλη δημοτικών συμβουλίων με ψηφίσματα, έχουν εκφράσει την αντιθεσή τους, στο προεδρικό διάταγμα, αφού εδώ και χρόνια , τα χωριά ερημώνουν και με το νέο π.δ. τίθενται εμπόδια στην οικοδομική δραστηριότητα και στην προοπτική ανάπτυξης.
Το άρθρο 17 του Συντάγματος προστατέυει την ιδιοκτησία των πολιτών , πόσο μάλλον όταν οι πολίτες εφαρμόζουν διαχρονικά τους νόμους και τις αποφάσεις των τότε Νομαρχών ως εκπροσώπων του κράτους: “H ιδιοκτησία τελεί υπό την προστασία του Kράτους, τα δικαιώματα όμως που απορρέουν από αυτή δεν μπορούν να ασκούνται σε βάρος του γενικού συμφέροντος”. Απαιτείται ενδιάμεση νομοθετική ρύθμιση, προκειμένου να μην μετατραπούν σε αγροτεμάχια με μηδενική αξία τα ακίνητα πολιτών που αποκτήθηκαν ως άρτια και οικοδομήσιμα και πλέον κινδυνεύουν να απωλέσουν αυτόν τον χαρακτήρα.
Οι Δήμοι της χώρας, καλούνται να κινηθούν άμεσα και να:
• Εντοπίσουν τους οικισμούς που στερούνται οριοθέτησης ή έχουν αδύναμη θεσμική κατοχύρωση.
• Αναθέσουν ή συντάξουν μελέτες για τα τοπικά πολεοδομικά σχέδια και την οριοθέτηση.
• Ενημερώσουν τους κατοίκους για τη διαδικασία, καθησυχάζοντας τις ανησυχίες.
Ο ρόλος της Τοπικής Αυτοδιοίκησης είναι κομβικός και το προεδρικό διάταγμα προσφέρει εργαλεία αξιοποίησης.
Το ΠΔ 129/2025 δεν “παγώνει” ούτε αλλάζει αυτόματα την οικοδομησιμότητα των εκτός σχεδίου οικοπέδων και των μικρών οικισμών. Όμως, οι εξελίξεις στα πολεοδομικά και νομολογιακά δεδομένα απαιτούν συντονισμένη δράση από τους Δήμους, σαφείς οδηγίες από το Υπουργείο και θεσμική στήριξη για την αποφυγή αδικιών και απώλειας περιουσιών. Οι Δήμοι της χώρας, έχουν αναλάβει την ευθύνη ολοκλήρωσης των τοπικών πολεοδομικών σχεδίων στα οριά τους.
Τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ) αποτελούν σύνολα κειμένων, χαρτών και διαγραμμάτων, με τα οποία καθορίζονται:
-το πρότυπο χωρικής οργάνωσης και ανάπτυξης και τα βασικά προγραμματικά μεγέθη,
-τα όρια πολεοδομικών ενοτήτων και οικισμών,
-οι χρήσεις γης,
-οι όροι και περιορισμοί δόμησης,
-οι σημαντικές πολεοδομικές παρεμβάσεις,
-οι ειδικές πολεοδομικές ζώνες,
-το οδικό δίκτυο, τα λοιπά μεταφορικά, τα τεχνικά και περιβαλλοντικά δίκτυα και υποδομές,
-τα μέτρα προσαρμογής στην κλιματική αλλαγή, τα υποστηρικτικά μέτρα για την αντιμετώπισης έκτακτων αναγκών και διαχείρισης συνεπειών φυσικών και τεχνολογικών καταστροφών και λοιπών απειλών,
-καθώς και κάθε άλλο μέτρο, όρος ή περιορισμός που απαιτείται για την ολοκληρωμένη χωρική ανάπτυξη και οργάνωση της περιοχής μελέτης.
Τα ΤΠΣ καλύπτουν την έκταση μιας ή περισσοτέρων δημοτικών ενοτήτων ενός δήμου. Μπορεί επίσης να καλύπτουν και την έκταση δημοτικών ενοτήτων που βρίσκονται σε όμορους δήμους, μετά από σχετικές αποφάσεις των οικείων δημοτικών συμβουλίων.
Τα ΤΠΣ εναρμονίζονται με τις κατευθύνσεις των Περιφερειακών και των Ειδικών Χωροταξικών Πλαισίων και περιλαμβάνουν τις αναγκαίες ρυθμίσεις για την επίτευξη των σκοπών τους.
Τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια περιλαμβάνουν:
α) Οικιστικές Περιοχές
Αυτές περιλαμβάνουν:
-όλες τις πολεοδομημένες, εντός εγκεκριμένων σχεδίων πόλεων, περιοχές, τους οικισμούς προ του 1923 ή με πληθυσμό κάτω των δύο χιλιάδων (2.000) κατοίκων, καθώς και τις προς πολεοδόμηση περιοχές.
-τις Περιοχές Ειδικά Ρυθμιζόμενης Πολεοδόμησης (Π.Ε.Ρ.ΠΟ.) με χρήση πρώτης ή δεύτερης κατοικίας,
-τις Περιοχές Περιβαλλοντικής Αναβάθμισης και Ιδιωτικής Πολεοδόμησης (Π.Π.Α.Ι.Π.),
-τις Ειδικές Περιοχές Περιβαλλοντικής Αναβάθμισης και Ιδιωτικής Πολεοδόμησης (Ε.Π.Π.Α.Ι.Π.), και
-τα Ειδικά Σχέδια Περιβαλλοντικής Αναβάθμισης και Ανάπτυξης (Ε.Σ.ΠΕΡ.Α.Α.).
β) Περιοχές παραγωγικών και επιχειρηματικών δραστηριοτήτων (Π.Ε.Δ.)
Αυτές περιλαμβάνουν:
-Περιοχές με χωροθέτηση μεμονωμένων ή οργανωμένων παραγωγικών και επιχειρηματικών δραστηριοτήτων εντός ή και εκτός σχεδίου.
-Οι περιοχές αυτές είναι δυνατόν να πολεοδομούνται ανάλογα με το ιδιαίτερο καθεστώς που τις διέπει. Επίσης στις περιοχές αυτές με το ΤΠΣ καθορίζονται οι επιτρεπόμενες εντός αυτών κατηγορίες χρήσεων γης, ο συντελεστής δόμησης, καθώς και οι λοιποί όροι και περιορισμοί δόμησης που απαιτούνται για την ανάπτυξή τους.
-Περιοχές με εγκεκριμένα Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης Δημοσίων Ακινήτων (Ε.Σ.Χ.Α.Δ.Α.), Ειδικά Σχέδια -Χωρικής Ανάπτυξης Στρατηγικών Επενδύσεων (Ε.Σ.Χ.Α.Σ.Ε.),
-Επιχειρηματικά Πάρκα, άλλοι οργανωμένοι υποδοχείς δραστηριοτήτων,
-Σύνθετα Τουριστικά Καταλύματα και Μικτά Τουριστικά Καταλύματα Μικρής Κλίμακας.
γ) Περιοχές Προστασίας (Π.Ε.Π.) και Περιοχές με ειδικό νομικό καθεστώς (Π.Ε.Κ.)
Ως ΠΕ.Π. μπορεί να καθορίζονται οι περιοχές, οι οποίες διαθέτουν:
-Εκτάσεις με ιδιαιτέρως αξιόλογα φυσικά ή πολιτιστικά στοιχεία που χρήζουν προστασίας, προβολής και ανάδειξης.
-Εκτάσεις που υπάγονται σε ειδικά νομικά καθεστώτα προστασίας (Π.Ε.Κ.), όπως χώροι αρχαιολογικού ή ιστορικού ενδιαφέροντος, δάση και δασικές εκτάσεις, αιγιαλός και παραλία, ποταμοί, λίμνες, ρέματα, καθώς και προστατευόμενες περιοχές.
-περιοχές που έχουν χαρακτηρισθεί, με διοικητική πράξη, ως περιοχές αγροτικής ή γεωργικής γης υψηλής παραγωγικότητας.
δ) Περιοχές ελέγχου χρήσεων γης (Π.Ε.Χ.)
Ως Π.Ε.Χ. νοούνται οι μη πολεοδομημένες και προς πολεοδόμηση, εκτός σχεδίου και εκτός ορίων οικισμών, περιοχές, πέριξ των οικιστικών περιοχών ή των περιοχών παραγωγικών και επιχειρηματικών δραστηριοτήτων, για τις οποίες καθορίζονται ειδικοί περιορισμοί στις χρήσεις γης και στους όρους δόμησης.
Με τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια καθορίζονται για κάθε δημοτική ενότητα τα πλαίσια της οργάνωσης της, που είναι τα εξής:
-οι χρήσεις γης
-η πυκνότητα
-ο συντελεστής δόμησης
-η γενική εκτίμηση των αναγκών σε κοινόχρηστους χώρους, κοινωφελείς εξυπηρετήσεις και εν γένει δημόσιες υποδομές και δίκτυα.
-οι λοιποί όροι και περιορισμοί δόμησης ανάλογα με τις κατηγορίες περιοχών (π.χ. οικιστική, τουριστική, βιομηχανική κλπ). Επειδή τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια , καθυστερούν, μέχρι την ολοκληρωσή τους, θα πρέπει να υπάρξει μία ενδιάμεση νομοθετική ρύθμιση. Η Ολομέλεια των προέδρων δικηγορικών συλλόγων Ελλάδος, καλεί την κυβέρνηση να διασφαλίσει άμεσα όλα τα υφιστάμενα σήμερα πάσης φύσεως δικαιώματα των ιδιοκτητών και ιδίως να διαφυλάξει την οικοδομησιμότητα ακινήτων που πληρούσαν τις προϋποθέσεις, με το μέχρι τώρα νομικό και πολεοδομικό καθεστώς με πλήρη σεβασμό προς την προστασία του περιβάλλοντος.
Οι αντιδράσεις του νομικού κλάδου για το νέο προεδρικό διάταγμα οριοθέτησης οικισμών, εκδηλώνονται και σε τοπικό επίπεδο. Ενδεικτική είναι η αντίδραση από τον Δικηγορικό Σύλλογο Ηρακλείου, που επισημαίνει σοβαρές συνέπειες για χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων.
Σε έντονη δημόσια παρέμβαση προχώρησε ο Δικηγορικός Σύλλογος Ηρακλείου (Δ.Σ.Η.), εκφράζοντας τον βαθύ προβληματισμό του για τις προβλέψεις του Προεδρικού Διατάγματος 194/2025 (ΦΕΚ Τεύχος Δ’, 15.04.2025), το οποίο, όπως υποστηρίζεται, επιφέρει καίριες αλλαγές στο πολεοδομικό και ιδιοκτησιακό καθεστώς χιλιάδων μικρών οικισμών ανά την Ελλάδα.
Σύμφωνα με την ανακοίνωση του Συλλόγου, το διάταγμα προκαλεί ανατροπές στους κανόνες οικοδομησιμότητας και αρτιότητας σε περιοχές κάτω των 2.000 κατοίκων, τόσο περιαστικού χαρακτήρα όσο και απομακρυσμένες, επηρεάζοντας σε μεγάλο βαθμό και την Περιφερειακή Ενότητα Ηρακλείου.
Ο Δ.Σ.Η. κάνει λόγο για κατάφωρη παραβίαση της αρχής της ασφάλειας δικαίου, επισημαίνοντας ότι χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων πρόκειται να υποστούν σημαντική οικονομική ζημιά, καθώς χάνουν παγιωμένα εμπράγματα δικαιώματα που απέκτησαν με νόμιμο τρόπο εδώ και δεκαετίες.
Η σχετική ανακοίνωση: “”Το Διοικητικό Συμβούλιο του Δ.Σ.Η. εκφράζει τον έντονο προβληματισμό του για την θέσπιση του Π.Δ. (Τεύχος Δ’) 194/15.04.2025 που θα αλλάξει άρδην την υφιστάμενη κατάσταση οικοδομησιμότητας και αρτιότητας στις περιουσίες των Ελλήνων πολιτών σε χιλιάδες οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων, περιαστικούς και μη, βλάπτοντας ιδιαίτερα και την περιοχή του Ηρακλείου.
Οι πολίτες, κατά σφοδρή παραβίαση της αρχής της ασφάλειας δικαίου θα υποστούν απροσδόκητα και εν πολλοίς αδικαιολόγητα την αλλαγή των κανόνων δόμησης και αρτιότητας, με μεγάλη οικονομική βλάβη σε θεμελιωμένα από δεκαετίες εμπράγματα δικαιώματα τους.
Με το παραπάνω διάταγμα εγείρονται σοβαρά ζητήματα συνταγματικότητας με την ευθεία παραβίαση του άρθρου 17 του Συντάγματος για την προστασία της ιδιοκτησίας αλλά επίσης και της αρχής της δικαιολογημένης εμπιστοσύνης των πολιτών, οι οποίοι κατέχοντας με ποικίλους τρόπους ακίνητα εντός ορίων οικισμών και αποκτώντας τα με αξία οικοπέδων, εύλογα προσδοκούσαν τη μη απώλεια των δικαιωμάτων τους””… Το προεδρικό διάταγμα προέκυψε, εξαιτίας των αλλεπάλληλων δικαστικών αποφάσεων του Συμβουλίου της Επικρατείας. Το ανώτατο διοικητικό δικαστήριο της χώρας, Το Συμβούλιο της Επικρατείας, ακύρωσε με μια σειρά αποφάσεων το 2017, το 2019 και το 2022 τα όρια οικισμών στο Λασίθι, στο Πήλιο και στην Πάρο, τα οποία τέθηκαν με αποφάσεις Νομαρχών. Συγκεκριμένα, το ΣτΕ γνωμοδότησε για την αναρμοδιότητα των Νομαρχών, καθώς και έκρινε επιστημονικά ανεπαρκή και μη αποδεκτή τη μεθοδολογία που ακολούθησαν. Μετά τις δικαστικές αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας, υπήρχε ορατός κίνδυνος για εν δυνάμει αμφισβήτηση των ορίων 10.000 περίπου οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων σε ολόκληρη την ελληνική Επικράτεια, καθώς είχαν οριοθετηθεί με αποφάσεις Νομαρχών από το 1985 και έπειτα. Ενδεικτικό είναι ότι μετά την απόφαση του ΣτΕ για το Πήλιο, η οικεία Υπηρεσία Δόμησης έχει παύσει την έκδοση οικοδομικών αδειών μέχρι και σήμερα. Με τα Πρακτικά Επεξεργασίας 74/2024 και 17/2025 του Ε΄ Τμήματος του Συμβουλίου της Επικρατείας κρίθηκε νόμιμο το σχέδιο διατάγματος με αντικείμενο τον καθορισμό κριτηρίων, τρόπου και διαδικασιών οριοθέτησης των οικισμών της Χώρας με πληθυσμό κάτω των δύο χιλιάδων (2.000) κατοίκων καθώς και τον καθορισμό χρήσεων γης και γενικών όρων και περιορισμών δόμησης, που εν συνεχεία, δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ 194/2025. Ειδικότερα, με το Π.Δ. ενοποιήθηκαν δύο διαφορετικές νομοθεσίες που ισχύουν σήμερα, από τις οποίες η μία, του έτους 1981, ρυθμίζει τους οικισμούς πριν το 1923 (διότι τότε εισήχθη η νομοθεσία περί σχεδίων πόλεων) και η άλλη, του 1985, ρυθμίζει τους οικισμούς που είναι μεταγενέστεροι του 1923. Η ενοποίηση αυτή κρίθηκε νόμιμη εφόσον υπάρχουν στο Π.Δ. ειδικές ρυθμίσεις τόσο για τους προϋφιστάμενους του 1923 οικισμούς, οι οποίοι υπάγονται σε ειδικό καθεστώς προστασίας, όσο και για τους παραδοσιακούς οικισμούς, για τους οποίους επίσης προβλέπονται ειδικότερες ρυθμίσεις. Απαραίτητη προϋπόθεση για την πολεοδόμηση , είναι η προηγούμενη θεσμοθέτηση εγκεκριμένου ΤΠΣ (ή ΕΠΣ) και, μέχρι την έγκριση των σχεδίων αυτών, η ύπαρξη εγκεκριμένου ΓΠΣ ή ΣΧΟΟΑΠ. Εάν η κεντρική Διοίκηση κρίνει αναγκαία και σκόπιμη την επέκταση των ορίων των οικισμών της Χώρας για την οικιστική ή άλλου είδους αξιοποίησή τους, θα πρέπει να προωθήσει κατά προτεραιότητα την πολεοδόμηση των αναγκαίων εκτάσεων για την εξυπηρέτηση αυτού του σκοπού. Τούτο διότι, μόνο μέσω της πολεοδόμησης εξασφαλίζονται οι κοινόχρηστοι και κοινωφελείς χώροι καθώς και οι αναγκαίες υποδομές για την οικιστική αξιοποίηση των εν λόγω εκτάσεων σε συνθήκες ικανές να καλύψουν τις ανάγκες των κατοίκων τους από άποψη υγιεινής, ασφάλειας, οικονομίας και αισθητικής, σύμφωνα και με τα οριζόμενα στο άρθρο 24 παρ. 2 του Συντάγματος. Το Ανώτατο Δικαστήριο για τους οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων, διευκρινίζει πως «η εν λόγω επέκταση, δεν αποκλείεται, αλλά είναι δυνατή μόνο κατόπιν προηγούμενης πολεοδόμησης των εκτάσεων που αφορά η επέκταση, σύμφωνα με τα προβλεπόμενα στον νόμο (άρ. 12 παρ. 6 και 8 ν. 4759/2020)». Η μη ύπαρξη προεδρικού διατάγματος, θα καθιστούσε τους οικισμούς ομήρους μιας ιδιότυπης και διαρκούς πολεοδομικής ανασφάλειας. Επειδή το προεδρικό διάταγμα, εξεδόθη εσπευσμένα, δεν υπήρξε η απαραίτητη δημόσια διαβούλευση. Για τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια θα ακολουθήσει σαφέστατα διάλογος με τις τοπικές κοινωνίες, προκειμένου να ωριμάσει και να προχωρήσει με τη μεγαλύτερη δυνατή συναίνεση ο πολεοδομικός σχεδιασμός της χώρας. Τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια συνιστούν το προσαρμοσμένο -στη βιώσιμη ανάπτυξη και προστασία του περιβάλλοντος- πλαίσιο κάθε περιοχής. Το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας εκπονεί σε όλη τη χώρα το Πρόγραμμα «Κωνσταντίνος Δοξιάδης», δηλαδή:
- -227 Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια για 731 Δημοτικές Ενότητες,
- -18 Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια για 99 Δημοτικές Ενότητες,
- -12 Αυτοτελείς Μελέτες Οριοθέτησης Οικισμών,
- -Αυτοτελής Μελέτη για Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (Ζ.Υ.Σ.) και
- -Αυτοτελής Μελέτη Χαρακτηρισμού Δημοτικών Οδών. Μέχρι την ολοκλήρωση των τοπικών πολεοδομικών σχεδίων, σε ολόκληρη την χώρα, το υπουργείο περιβάλλοντος εξετάζει νομοθετική ρύθμιση -στο πνεύμα των αποφάσεων του ΣτΕ- με την οποία για τα αδόμητα ακίνητα που έχουν πραγματική, λειτουργική και γεωγραφική σχέση με τον οικισμό θα επαναπροσδιοριστεί η αρτιότητα τους με όρους ευμενέστερους από τις διατάξεις για την εκτός σχεδίου δόμηση, αλλά προφανώς όχι ίδιους με αυτούς που απολαμβάνουν οι εντός οικισμού περιπτώσεις. Στόχος πρέπει να είναι η περιφερειακή ανάπτυξη και όχι η ερήμωση της υπαίθρου. Είναι άδικο από τη μια μέρα στην άλλη, να απαξιώνεται και να μηδενίζεται ουσιαστικά, η περιουσία των συμπολιτών μας. Ουσιαστικά αυτό που επιφέρει το προεδρικό διάταγμα είναι, συρρικνώνοντας τα όρια των οικισμών, μετατρέπει μικρά οικόπεδα που θα μπορούσαν να χτιστούν και ήταν οικοδομήσιμα, τα μετατρέπει σε χωράφια- αγροτεμάχια. Είναι μια κατάφορη αδικία απέναντι σε όσους έχουν μικρέ ιδιοκτησίες, κληρονομιές, για όσους είναι στη ζώνη Γ΄ των οικισμών. Έτσι, δημιουργούν ανισότητες απέναντι σε όσους έχουν μεγάλες ιδιοκτησίες. Ταυτόχρονα, εντείνεται ακόμη περισσότερο το πρόβλημα της ερήμωσης της υπαίθρου. Η αναδρομική αναίρεση οικοδομησιμότητας σε οικόπεδα που επί δεκαετίες ήταν εντός ορίων, θίγει θεμελιώδη συνταγματικά δικαιώματα, όπως την προστασία της ιδιοκτησίας (Άρθρο 17 Σ.) και της εμπιστοσύνης των πολιτών προς τη Διοίκηση. Επιπλέον, η απουσία πρόβλεψης αποζημίωσης, ισοδυναμεί με έμμεση απαλλοτρίωση. Η εξέλιξη αυτή σίγουρα θα αποτρέψει τον κόσμο από το να γυρίσει στα χωριά, τα οποία δυστυχώς, θα συνεχίσουν να ερημώνουν. Είναι ένα αντικίνητρο, για όσους σκέφτονται να ζήσουν σε μια μικρή κοινότητα. Δεν υπάρχει καμία σωστή πρόβλεψη ώστε να λυθεί αυτό το πρόβλημα που δημιουργήθηκε . Την ίδια στιγμή, θα ζημιωθεί και το ίδιο το κράτος, αφού η μετατροπή χιλιάδων οικοπέδων σε αγροτεμάχια, θα επιφέρει μείωση του Ένφια, μείωση του φόρου μεταβίβασης, μείωση των αντικειμενικών αξιών, μείωση της οικοδομικής δραστηριότητας κλπ.. Πρόεδροι κοινοτήτων, δήμαρχοι και βουλευτές, έχουν ζητήσει επανειλημμένα την παροχή κινήτρων για επενδύσεις- οικοδομική δραστηριότητα στα χωριά που ερημώνουν ( δωρεάν και εξπρές οικοδομική άδεια, κατάργηση υποχρέωσης ταυτότητας κτιρίου στις μεταβιβάσεις στα χωριά κάτω των 2.000 κατοίκων, άμεσο άνοιγμα καταστήματος χωρίς γραφειοκρατικές διαδικασίες κλπ) και όχι εμπόδια. Δικονομικοί νόμοι, ιδίως εκείνοι που προσβάλλουν συνταγματικώς προστατευόμενα δικαιώματα ,δεν μπορούν να έχουν αναδρομική ισχύ. Η ουσιαστική ακύρωση της οικοδομησιμότητας μικρών οικοπέδων, χωρίς πρόβλεψη αποζημίωσης ή μεταβατικών ρυθμίσεων συνιστά, στην πράξη, έμμεση απαλλοτρίωση και δήμευση περιουσίας. Οι δικαστικές δυνατότητες αντίδρασης των ιδιοκτητών στην ήδη διαμορφωθείσα κατάσταση είναι συγκεκριμένες:1. Είτε η άσκηση αίτησης ακύρωσης στο Συμβούλιο της Επικρατείας, ακόμη και κατά του ήδη εκδοθέντος ΠΔ 129/2025, εντός προθεσμίας 60 ημερών από τη δημοσίευσή του (δηλαδή μέχρι15/7/2025). 2. Είτε άσκηση αγωγών αποζημίωσης κατά του Ελληνικού Δημοσίου, λόγω απώλειας της δυνατότητας αξιοποίησης των ακινήτων τους όπως αυτή υφίστατο κατά τον χρόνο κτήσης τους και άρα μείωσης της αξίας του, η οποία οφείλεται σε πράξη ή παράλειψη των οργάνων του Δημοσίου, ειδικότερα κατά την περίπτωση που έχουν εκδοθεί οικοδομικές άδειες οι οποίες, εφόσον δεν μπορούν να αναθεωρηθούν, θα πρέπει να ανακληθούν με πράξεις των Προϊσταμένων των Υπηρεσιών Δόμησης.. Από το πεδίο εφαρμογής του πρόσφατου Προεδρικού διατάγματος εξαιρούνται:
- -οι οικισμοί άνω των 2.000 κατοίκων,
- -οι νέοι οικισμοί μετά το 1983,
- -οι παραλιακοί οικισμοί που εντάσσονται σε Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ) σε συγκεκριμένες περιφερειακές ενότητες όπως η Αττική, η Εύβοια, η Κορινθία, η Θεσσαλονίκη, η Πιερία και η Χαλκιδική. Παρόλα αυτά, το Συμβούλιο της Επικρατείας, αφήνει ένα παράθυρο επέκτασης των μικρών οικισμών κατόπιν θεσμοθέτησης εγκεκριμένου πολεοδομικού σχεδίου. «Η επέκταση δεν αποκλείεται, αλλά είναι δυνατή μόνο κατόπιν προηγούμενης πολεοδόμησης των εκτάσεων που αφορά η επέκταση». Στην κατεύθυνση αυτή το υπουργείο Περιβάλλοντος ετοιμάζει νέα ρύθμιση για να διασώσει περιουσίες, ορίζοντας Περί-Οικιστικές Ζώνες, που θα αποτελούν συνέχεια των ορίων των οικισμών με όρους δόμησης ευμενέστερους από τα εκτός σχεδίου χωράφια.
Ειδικότερα, θα δίνεται η δυνατότητα καθορισμού από τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια ειδικών περιοχών ελέγχου χρήσεων γης (Π.Ε.Χ.), εντός των οποίων θα καθοριστούν νέες Περί-Οικιστικές Ζώνες (Π.Ο.Ζ.).
